Vorsicht bei Verlängerung des Mietvertrags: Welche Miete gilt zukünftig?
Vorsicht bei Verlängerung des Mietvertrags der Apotheke/Praxis: Welche Miete muss in einem solchen Fall zukünftig eigentlich gezahlt werden, wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter nicht einigen können? Was, wenn dieser vollkommen überhöhte Preisvorstellungen hat?
Sehr viele Mietverträge über Praxisräume enthalten 𝗢𝗽𝘁𝗶𝗼𝗻𝘀𝗿𝗲𝗰𝗵𝘁𝗲, d.h. nach Ablauf einer Grundmietzeit kann der Mieter den Mietvertrag verlängern, indem er dieses Optionsrecht gegenüber dem Vermieter ausübt. Doch was passiert danach mit der Höhe der Miete?
In vielen Verträgen findet sich diese oder eine eine ähnlich formulierte Klausel:
"𝘉𝘦𝘪 𝘈𝘶𝘴ü𝘣𝘶𝘯𝘨 𝘥𝘦𝘳 𝘖𝘱𝘵𝘪𝘰𝘯 𝘷𝘦𝘳𝘩𝘢𝘯𝘥𝘦𝘭𝘯 𝘥𝘪𝘦 𝘗𝘢𝘳𝘵𝘦𝘪𝘦𝘯 𝘯𝘦𝘶 ü𝘣𝘦𝘳 𝘥𝘪𝘦 𝘏𝘰𝘩𝘦 𝘥𝘦𝘳 𝘔𝘪𝘦𝘵𝘦."
Nun wissen wir alle, dass solche Verhandlungen zwischen Mietern und Vermietern oft äußerst schwierig sein können. Ich werde in solchen Fällen häufig gefragt, was denn eigentlich passiert, wenn es zu keiner Einigung kommt, bzw. der Mieter der Praxisräume den Preis des Vermieters schlicht für viel zu hoch hält, er sein Optionsrecht aber schon ausgeübt hat.
Viele Mieter denken dann, dass das Mietverhältnis einfach endet, da sich die Parteien nicht über die Höhe der zukünftig geltenden Miete einigen konnten. Dies ist jedoch nicht richtig!
Wer bestimmt die neue Miete?
Vielmehr ist die Höhe der Miete 𝗱𝘂𝗿𝗰𝗵 𝗱𝗲𝗻 𝗩𝗲𝗿𝗺𝗶𝗲𝘁𝗲𝗿 gemäß den §§ 315,16 BGB nach billigem Ermessen zu bestimmen. D.h. also das Mietverhältnis läuft 𝘁𝗿𝗼𝘁𝘇 𝗱𝗲𝗿 𝗳𝗲𝗵𝗹𝗲𝗻𝗱𝗲𝗻 𝗘𝗶𝗻𝗶𝗴𝘂𝗻𝗴 weiter und der Vermieter ist jetzt berechtigt, die Miethöhe selbst festzulegen. Selbstverständlich darf er dies nicht beliebig tun, maßgeblich ist der orts- und marktübliche Mietzins. Dies ist nach Ansicht der Rechtsprechung derjenige, der für vergleichbare Mieträume bei Neuabschluss üblicherweise gefordert und gezahlt wird.
Angesicht steigender Mieten ist es natürlich extrem streitbehaftet, welche Miete für eine Apotheke/Praxis bei einer Neuvermietung angemessen wäre und was "vergleichbare" Mieträume in der betreffenden Stadt sein können.
Mein Tipp daher:
Frühzeitig den Kontakt zum Vermieter suchen und über die Miethöhe sprechen. Am besten solche Klauseln im Mietvertrag über die Apotheke oder Praxis ohnehin am besten vermeiden.
Seien Sie daher vorsichtig, wenn Sie eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag haben. Die Höhe der zukünftigen Miete ist selbstverständlich dann auch für einen potentiellen Käufer der Praxis besonders wichtig.
Urteil hierzu: Kammergericht, Urteil vom 18.09.2008 - 8 U 2/07.